中央大学通信(2015・2016年度)【民事執行・保全法】課題1─評価B:「不動産執行につき、次の手続きの内容と意義について説明しなさい。……」

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    不動産執行につき、次の手続きの内容と意義について説明しなさい。①現況調査②不動産の評価③売却基準価格の決定④物件明細書の作成⑤剰余主義の原則⑥売却のための保全処分

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    執行売却は、所有者の意思によらない強制的な売却であるが、できるだけ多くの買受希望者による公正な競争により、不動産の適正な価格を実現しなければならない。以下、不動産執行について売却準備の流れを項目ごとに説明する。
    1.現況調査
     競売開始が決定された後、民事執行法57条「執行裁判所は、執行官に対し、不動産の形状、占有関係その他の現況について調査を命じなければならない」により現況調査が行われる。
    調査の目的は、①不動産上の担保権・用益権の存在・消滅に関する売却条件の確定と売却基準価額の決定に必要な判断資料を調達、②買受希望者に提供する、精度の高い物件情報の確保、③買受人のための不動産引渡命令(民事執行法83条)が出せるかどうかの判断資料の準備にある。その結果は現況調査報告書にまとめ、執行裁判所に提出する(民事執行規則29条1項)。
    2.不動産の評価
    差押えの発効後、民事執行法58条や民事執行規則30条の2により、執行裁判所は評価人を選任して、不動産の評価を命じなければならない。
    評価は、①売却条件により買受人がその所有権を取得する状態で評価され、②執行売却は強制換価であり、売主・買主間の信..

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